Direitos possessórios no inventário: a partilha do imóvel não registrado em nome do falecidoSaisine, expressão econômica da posse e os limites da cláusula de inalienabilidade dos programas habitacionais

1 Introdução

Imagine-se a seguinte situação. Um casal reside, há mais de duas décadas, em imóvel urbano que lhe foi atribuído por programa habitacional mantido pelo poder público. O processo de regularização fundiária nunca se concluiu: não há matrícula em nome do casal, e o termo de ocupação expedido pelo ente habitacional contém cláusula expressa vedando a comercialização, a cessão, a permuta, a locação e qualquer outra operação imobiliária sobre o bem. Sobrevém o falecimento de um dos cônjuges. Aberto o inventário, os herdeiros pedem que a posse sobre o imóvel, único bem de raiz da família, seja reconhecida como bem inventariável e incluída no acervo hereditário. Instaura-se a dúvida: pode o juízo do inventário partilhar aquilo que o falecido nunca teve registrado em seu nome? E a cláusula que proíbe "qualquer operação imobiliária" não impediria a própria transmissão hereditária?

O problema está longe de ser acadêmico. Parcela expressiva do território brasileiro é ocupada sem correspondência registral perfeita, seja por falhas históricas do sistema de registro, seja pela lentidão dos programas públicos de regularização. Se o inventário só pudesse partilhar propriedades formalmente constituídas, milhares de sucessões ficariam paralisadas ou, pior, deixariam fora do acervo exatamente o bem de maior relevo econômico e existencial da família. O presente artigo tem por objetivo demonstrar que os direitos possessórios sobre imóvel não registrado são bem inventariável e partilhável, e que a cláusula de inalienabilidade dos programas habitacionais não constitui obstáculo à transmissão causa mortis.

2 A herança como universalidade e o alcance do acervo inventariável

O ponto de partida é a natureza da herança. Aberta a sucessão, transmite-se aos herdeiros uma universalidade de direito, que não se resume às propriedades tituladas: compreende todas as posições jurídicas patrimoniais de que o falecido era titular, inclusive as ainda não formalizadas (TARTUCE, 2024).

O próprio Código de Processo Civil reflete essa amplitude. Ao disciplinar as primeiras declarações, o art. 620, IV, exige a relação completa e individualizada de todos os bens do espólio, e a alínea "g" inclui expressamente, ao lado dos imóveis, móveis e semoventes, "os direitos e as ações" (BRASIL, 2015). Direitos possessórios, direitos decorrentes de compromissos de compra e venda não registrados, posições contratuais com valor de mercado: tudo o que ostente expressão econômica deve ser arrolado, sob pena de retrato incompleto do acervo e de futura sobrepartilha.

A consequência é direta para o litígio hipotético: a ausência de matrícula em nome do falecido não exclui o imóvel do inventário. O que muda é apenas o objeto do arrolamento. Não se inventaria a propriedade, que o falecido não tinha; inventaria-se a posição possessória que ele exercia, com a expressão econômica que os documentos da ocupação revelarem.

3 A autonomia entre posse e propriedade: a partilha dos direitos possessórios

A viabilidade da partilha repousa em uma distinção clássica do direito das coisas: posse e propriedade são situações jurídicas autônomas. A posse é fato jurídico dotado de tutela própria, gera efeitos independentemente do domínio e possui, ela mesma, valor patrimonial: quem adquire "direitos de posse" no mercado informal paga por eles, e quem os perde sofre dano indenizável.

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou exatamente essa questão e admitiu, em ação de inventário, a partilha de direitos possessórios sobre imóveis não escriturados em nome do falecido (BRASIL, 2022). Colhe-se da ementa do julgado:

Diante da autonomia existente entre o direito de propriedade e o direito possessório, a existência de expressão econômica do direito possessório como objeto de partilha e a existência de parcela significativa de bens que se encontram em situação de irregularidade por motivo distinto da má-fé dos possuidores, é possível a partilha de direitos possessórios sobre bens imóveis não escriturados (BRASIL, 2022).

Dois fundamentos do precedente merecem destaque. O primeiro é o reconhecimento de que a irregularidade registral, na realidade brasileira, decorre em regra de vícios alheios à má-fé dos possuidores, de modo que negar a partilha equivaleria a punir a família pela ineficiência do sistema de regularização. O segundo é a técnica de desacoplamento: a partilha imediata dos direitos possessórios resolve, em caráter particular, a questão sucessória entre os herdeiros, relegando-se a um segundo momento, e à sede própria, a discussão sobre a regularidade e a formalização da propriedade. O inventário não declara domínio, não substitui a regularização fundiária e não prejudica terceiros nem o ente público: apenas define, entre os sucessores, a quem toca a posição possessória que o falecido exercia.

4 A cláusula de inalienabilidade do programa habitacional e a saisine

Resta o segundo obstáculo do litígio hipotético: a cláusula do termo de ocupação que veda a comercialização, a cessão, a permuta, a locação e qualquer outra operação imobiliária. Alcançaria ela a sucessão hereditária?

A resposta negativa decorre do princípio da saisine. Nos termos do art. 1.784 do Código Civil, "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários" (BRASIL, 2002, art. 1.784). A transmissão causa mortis não é negócio jurídico: opera-se de pleno direito, por força de lei, no exato instante da morte, independentemente de qualquer ato de vontade do falecido ou dos herdeiros (TARTUCE, 2024). Não há, na sucessão hereditária, "operação imobiliária" alguma: não há alienação, não há cessão, não há disposição. Há substituição legal do titular de uma posição jurídica que não se extingue com a morte.

As cláusulas restritivas dos programas habitacionais têm finalidade conhecida: impedir que o beneficiário da política pública mercantilize o bem, desviando-o de sua destinação social por atos de disposição entre vivos. Essa finalidade não é atingida, em nada, pela transmissão hereditária, que mantém o bem no núcleo familiar do beneficiário e, com frequência, na própria residência da família. Interpretar a vedação de forma a abranger a sucessão conduziria ao resultado absurdo de tornar a posição possessória um direito que se extingue com a morte sem reverter a ninguém, nem aos herdeiros, nem ao ente público, criando um vácuo jurídico que nenhuma norma do programa habitacional determina.

O que se transmite e se partilha, portanto, é a posição possessória tal como exercida pelo falecido, com as mesmas características e limitações que a gravavam. Os herdeiros recebem a posse com a cláusula, não apesar dela: continuam impedidos de comercializar, ceder ou locar o imóvel enquanto perdurar a restrição, e a regularização dominial prosseguirá em sua sede administrativa própria, agora em nome dos sucessores.

5 Consequências práticas para o inventário

Da conjugação dos fundamentos anteriores extraem-se orientações práticas para a condução do inventário que envolva imóvel não registrado.

Primeira: os direitos possessórios devem ser arrolados nas primeiras declarações como bem próprio do acervo (CPC, art. 620, IV, g), descrevendo-se a origem da ocupação, os documentos que a comprovam e o valor econômico de referência, como o valor venal lançado para fins tributários.

Segunda: cabe ao juízo do inventário apurar a existência e a qualidade da posse alegada. O precedente do Superior Tribunal de Justiça não dispensa essa verificação; ao contrário, determina que, afastado o óbice abstrato da falta de escritura, o feito prossiga justamente para que se apure o direito possessório suscetível de partilha (BRASIL, 2022). Termos de ocupação, cadastros do ente habitacional, comprovantes de residência e lançamentos fiscais cumprem essa função probatória.

Terceira: a partilha dos direitos possessórios não prejudica os direitos do ente público nem antecipa juízo sobre o domínio. A formalização da propriedade correrá em sua via própria, e eventual título futuro aproveitará aos herdeiros na proporção dos quinhões definidos no inventário.

Quarta: se o cônjuge sobrevivente residia no imóvel, a partilha dos direitos possessórios convive com as proteções que a lei lhe assegura, como a meação decorrente do regime de bens e o direito real de habitação relativo ao imóvel destinado à residência da família (CC, art. 1.831), temas que ultrapassam o recorte deste estudo, mas que devem ser articulados na mesma oportunidade processual.

6 Considerações finais

Os direitos possessórios sobre imóvel não registrado em nome do falecido são bem inventariável e partilhável. A herança, como universalidade, compreende todas as posições jurídicas com expressão econômica, e o art. 620, IV, "g", do Código de Processo Civil impõe o seu arrolamento. A autonomia entre posse e propriedade, reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, permite que o inventário resolva a questão sucessória entre os herdeiros sem invadir a discussão dominial, que prossegue em sede própria. E a cláusula de inalienabilidade dos programas habitacionais, dirigida aos atos de disposição entre vivos, não alcança a transmissão causa mortis, que se opera de pleno direito pela saisine no instante da abertura da sucessão.

A solução prestigia a realidade fundiária brasileira, na qual a irregularidade registral raramente decorre de má-fé dos possuidores, e impede que a lentidão dos processos de regularização paralise a sucessão hereditária ou subtraia da partilha o bem de maior relevo da família. Para a advocacia, o caminho técnico é claro: arrolar a posição possessória com sua documentação e expressão econômica, requerer o reconhecimento expresso de sua inventariabilidade e demonstrar que a restrição do programa habitacional não é oponível à sucessão. O que se pede ao juízo não é que declare propriedade, mas que não deixe sem destino jurídico aquilo que a lei já transmitiu aos herdeiros no momento da morte.